究竟涨了？还是跌了？在当前房地产市场的各大焦点问题中，房地产价格尤其是商品住宅价格是老百姓最为关注的。但记者在采访中发现，因为受到外界各式各样论调的影响，几乎所有的受访者都感到很“迷茫”。于是，记者通过走访本市房地产行业的业内人士和专家，意图还上海房价的清晰轮廓给广大读者。

　　市场

　　上半年申城楼市量跌价升

　　房价问题，似乎是整个行业内的“最高机密”，任何政府部门或者稍有关联的民间组织都“三缄其口”。在近日举行的《长三角区域房地产高峰论坛上》，出席会议的国家住房和城乡建设部政策法规司副司长徐宗威对房价问题闭口不谈，而曾任建设部官员的中国房地产业协会副会长朱中一也表示，“发言仅代表个人。”

　　由于没有权威部门的发布，市场上对于房价走势的数据也不尽相同，然而各个机构出具的上海市上半年的房价调查报告的大方向却基本一致，总结起来就是四个字———量跌价升。

　　根据某网的统计，上半年上海商品房成交8.4万套，同比2007年同期萎缩近2万余套，但成交均价攀升至14026元/平方米，同比去年上涨近41%。中房上海指数办公室发布的数据显示，上半年上海房价上涨7.26%。易居中国的数据则表明，上海楼市的成交量在半年里下降了51.8%。“量跌价升”几乎是所有调查研究得出的一致答案。

　　超涨楼盘降价近一成

　　并非群涨群跌。这是记者在采访中获得的又一个重要信息。佑威房产信息研究中心主任薛建雄告诉记者，从上半年看，位于市中心的或者由大开发商开发的品牌楼盘价格坚挺，而去年价格涨幅超过30%的，和交通并不便利的外环房成为价格下跌“主力军”。

　　在长寿路靠近武宁路的马路两旁，座落着达安锦园、上海知音、苏堤春晓等沪上名盘，也因此云集了几乎上海滩所有的品牌中介公司，这里几乎是上海楼市的“晴雨表”。在2007年下半年，许多中介公司橱窗里几乎找不到总价在250万元以下的房源。然而近日当记者来到这里时，发现200万至250万元的房子多了、卖不掉转而出租的房子多了……

　　超涨后的价格回落，是市中心房价下跌的主要原因。在调查中记者发现，在中环线以内的市中心，每个区都有像普陀武宁板块那样的个别区域，在去年上涨幅度达到50%后出现5%至10%的价格回落。例如，黄浦的老西门板块、闸北的不夜城板块、宝山的大华和浦东的联洋等。

　　部分郊区房成“重灾区”

　　在外环线以外的楼盘，降价则成了较普遍现象。记者上周来到位于松江泗泾的金港河滨华城小区，开发商全权委托沪上某知名代理商销售。代理商采取降价销售的办法，开盘价比周边楼盘普遍低了500元-1000元，结果开盘当天，首推的60套房源被一抢而空。

　　自从万科元宵节95折优惠开始，上海外围楼盘的打折风就一直没停过。上海康城4月开盘享受25%的优惠，5、6月连续推出了最低特价单元，中环1号6月7日开盘，新开盘均价下降1000元……打折尽管拉低了闵行、松江和宝山等成交大户的平均价，但使得成交量大幅度上升，外环以及环线区间的楼盘项目成为上半年楼盘成交主力。

　　记者了解到，外环线外众多的楼盘出现降价销售。其中，轨道交通辐射得到的物业，价格下跌幅度较小；而随着国际油价的上升，那些需要开车到达的公寓小区，降价的幅度最大达到了15%。

　　银行

　　申城房价仍有下探余地

　　目前，上海市场的观望情绪十分浓厚。近期央行公布的第二季度调查报告显示，未来三个月打算购买住房的居民占比，在上季度跌至历史最低14.6%后，尽管本季反弹至15.1%，微升0.5个百分点，但仍为历史次低水平。

　　在刚刚闭幕的2008上海房展会上，人气虽然没有楼市大热时那样万人空巷，但是记者仔细观察后发现，很多参观的市民都是中老年人，他们大多是为子女购房，也有一部分想要改善居住环境。

　　央行上海总部发布今年上半年货币信贷运行报告显示，由于部分商业银行加大个人住房贷款营销力度，6月份中资商业银行个人住房贷款增加27.1亿元，是今年继1月份后第二大月度增量。外资银行上半年新增人民币个人住房贷款12.1亿元，同比多增2.7亿元。因此上半年个人住房贷款呈“V”型走势。

　　虽然银行一定程度上放宽了个人房贷，但上海楼市要想全面复苏光靠这点是不够的。目前。一个家庭倾其几十年积蓄都不一定能买得起一套房子，那么，即使刚性需求的愿望再强烈，又有多少人敢真正出手？因此，申城房价仍有下探余地。

　　中介

　　中介惨淡经营成交量急剧萎缩

　　从今年春节到现在，中介的日子越来越难过，许多从业人员不得不转行。

　　昨天中午，记者走过徐汇区辛耕路上永新花苑门口，看到信义房产的3个小伙子拿着一大叠二手房源宣传单，在大太阳底下，汗流浃背地给过往的行人发放资料。很多路人刚拿了资料，没走几步之后就扔进了路边垃圾筒，但看上去他们仍然乐此不疲。一位姓吴的小伙告诉记者：“已经半个月没开单了。”

　　距离辛耕路很近的南丹东路，是著名的中介一条街，云集着中原地产、汉宇地产等约20家中介行。不少店里都贴着“急租”、“急售”的广告。在汉宇地产一家店里，店员告诉记者，“现在贴出来的价格，卖家降个3-5万都肯卖。即便如此，生意仍惨淡。”去年6月份最火时，这家店里光佣金就收了50万，这个月连20万都不到，很多业务员做两个月都是“白板”，呆不下去了只好走人。

　　对于房产中介来说，目前市场上除了价格下跌以外，更让他们感到寒冷的是成交量的急剧萎缩。据上海中原地产总经理谭百强介绍，“去年上海中原每个月大概1300套的成交，今年每个月只有1000套都不到。今年上海的许多中介企业基本上是不赚钱，甚至亏本的。”

　　谭百强说，年初很多开发商认为，上海是最后一个价格堡垒，房价是不会跌的，但半年的观望过去，现在很多开发商已经在明折暗降。“市场的平淡对二手房有很大影响，最近有些以前很少放盘的稀有楼盘业主都拿出来卖，未来可能所有的二手房价格都能出现5%-10%的回调余地。”

　　预期

　　深圳暴跌“悲剧”暂不会在沪上演

　　近期以深圳为首的华南地区楼价暴跌，不免让人对上海楼价产生了同样的心理预期。在采访中，一位从事房地产业二十余年的人士告诉记者：虽然房价都在跌，但两地有着明显的差别，上海不会步深圳的后尘。

　　供需关系改变，华南许多地区开发商真是“搏了命”搞降价销售。该人士告诉记者，之前深圳有一楼盘打出了“对折销售”的广告。“活动当天销售非常火爆，立刻卖掉100多套，但第二天又卖不动了。”

　　一位急于回笼资金的沪上开发商表示，“购房者并不单单想要更低的价格，而是害怕把物业买到手后会继续跌价。”该开发商非常担心，如果自己的楼盘和深圳一样加大打折力度，一旦卖不动就完全没退路了。因此短期内勒紧“裤腰带”，小幅度的打折是目前上海许多开发商的作法。

　　从上海楼市供需关系看，仍可一定程度地支撑房价。佑威房产信息研究中心曾做过统计，上海每年结婚的人口平均需住房10万套，外来人口每年增加30-50万人，带来住房需求大概是10万套左右。再加上动迁户，上海每年的住宅需求是20万套。去年房价火爆时，总成交量甚至达到32万套，但上海楼市的供应量是小于这个数字的。

　　长期来看，决定房价是供需关系。可见，上海的开发商还没到“搏命卖楼”的地步，近期，让出一部分利润是比较合理的作法。

　　一年或许是个回调期

　　数据显示，半年多来上海新开楼盘的价格基本上都低于去年三季度末同期价格。可见，国家的宏观调控政策还是有一定效果的。

　　“像去年3季度末时那样的房价疯涨，我个人很不赞同。”谈到未来房价趋势，绿地集团董事长张玉良表示，“短期内楼市会有波折，但是抛盘是个别现象。半年到一年时间内，房价会有适度回调。这也可看作是房地产市场冷静回归。”

　　对于房价长期趋势，张玉良认为，除非我国爆发金融危机，导致经济大萧条，不然房价只会在一个适度范围内波动，不太会大幅降价，尽管美国次贷危机以及越南经济已造成了世界范围的震动，但是我国经济基本面还是好的。“从长时期看，随着我国经济的稳步发展和城市化程度的提高，房价仍会是上涨的趋势。”